住房建设规划（批前）-镇江市住房建设规划（2006-2010）文本
目 录
第一章 总则.1
第二章 住房现状和需求.1
第三章 规划目标和方针.2
第四章 住房用地供应计划.4
第五章 政策与策略.6
第六章 规划实施的保障措施.9
第七章 附则.10
附 表.11
附 图..12
第一章 总则
第一条 本规划以《镇江市城市总体规划（2002～2020）》和《镇江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》为依据，按照国家、江苏省和本市房地产调控的相关政策，为实现建设和谐镇江的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，特制定本规划。
第二条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制的指导性文件，对全市住房建设起调控作用。
第三条 本规划的规划区为总体规划确定的中心城范围，规划期限为2006年至2010年。
第四条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第五条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，与居民的购买能力相适应，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第六条 本规划成果包括规划文本（含图件）和说明两个部分。
第二章 住房现状和需求
第七条 中心城区住房现状。依据2006年住房调查，至2005年底，镇江中心城市城镇居民住房总建筑面积为1896.88万平方米。
第八条 规划期内住房需求。依据《镇江市城市总体规划（2002-2020）》，2010年中心城规划人口为95万，人均住宅面积35平方米左右，我市住房总需求约3450万平方米。根据“十五”期末不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房1400万平方米，建设政策性住房150万平方米（其中经济适用住房147.25万平方米，廉租住房2.75万平方米）。
第三章 规划目标和方针
第九条 住房建设的指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观引导和促进房地产业的持续稳定健康发展。规划期内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，基本建立住房保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求。
第十条 住房建设的总体目标。满足城市居民住房的增长需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一处住房，住房成套率达85%，人均住宅面积约35平方米，基本解决双困家庭的住房问题。
第十一条 住房建设总量目标。规划期内建设各类住房14.9万套，总建筑面积1550万平方米。
1、规划期内，建设商品住房13.0万套，建筑面积1400万平方米。
2、规划期内，建设政策性住房1.9万套，建筑面积150万平方米。其中，建设经济适用住房1.85万套，建筑面积147.25万平方米；建设廉租住房500套，建筑面积2.75万平方米。
第十二条 住房建设结构指引。
1、经济适用住房保障城市低收入家庭住房需求；廉租住房保障城市双困家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足城市中低收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等和中等以上收入家庭住房需求。
2、规划期内，单套套型建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70％；政策性住房的单套套型建筑面积应严格控制，其中经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在55平方米左右。
第十三条 住房建设年度指引。依据《镇江市城市总体规划（2002～2020）》和《镇江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》相关发展要求，规划期内，住房建设年度目标为：
2006年，商品住房建设2.55万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设0.38万套，建筑面积30.45万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积0.55万平方米；
2007年，商品住房建设2.65万套，建筑面积285万平方米，经济适用住房建设0.36万套，建筑面积28.45万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积0.55万平方米；
2008年，商品住房建设2.7万套，建筑面积290万平方米，经济适用住房建设0.37万套，建筑面积29.45万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积0.55万平方米；
2009年，商品住房建设2.55万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设0.37万套，建筑面积29.45万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积0.55万平方米；
2010年，商品住房建设2.55万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设0.37万套，建筑面积29.45万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积0.55万平方米。
住房建设年度目标所确定的指标，由于客观因素未能实现，其年度目标在总指标不变的情况下可跨年度使用或年际之间调整。
第十四条 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：
1、将南徐新城区、北部滨水区、谷阳、丁卯、大港等片区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。
2、为缓解老城区内住房供应压力，规划期内应在新、老城区结合部，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。
3、政策性住房（含经济适用房和廉租住房）应合理选择建设地点，方便居民生活和工作。
第四章 住房用地供应计划
第十五条 住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极盘活闲置土地；坚持住房建设发展合理布局。
第十六条 住房用地供应总量。规划期内，城市住房用地供应总量为14平方公里；其中，商品住房用地为12.65平方公里，政策性住房用地为1.35平方公里。
第十七条 住房用地供应结构指引。
1、商品住房用地。规划期内，12.65平方公里商品住宅用地中，8.85平方公里的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。
2、政策性住房用地。规划期内，1.35平方公里的政策性住房用地中，经济适用房用地占1.325平方公里，廉租房用地占0.025平方公里。
第十八条 住房用地供应分区指引。
1、商品住房用地。老城片区（含北部滨水区）内为1.5平方公里，南徐片区内为4.0平方公里，丁卯片区内为1.65平方公里，谷阳片区内为2.4平方公里，东翼（包括大港和谏壁）为2.6平方公里，西翼（包括高资和龙门）为0.5平方公里。
2、政策性住房用地。经济适用房用地1.325平方公里；廉租住房用地0.025平方公里。
第十九二十条 住房用地供应年度指引。
2006年，供应商品住房用地2.4平方公里（截止到9月已上市1.5平方公里），政策性住房用地0.28平方公里（经济适用房0.275平方公里，廉租住房0.005平方公里）；
2007年，供应商品住房用地2.45平方公里，政策性住房用地0.26平方公里（经济适用房0.255平方公里，廉租住房0.005平方公里）；
2008年，供应商品住房用地2.5平方公里，政策性住房用地0.27平方公里（经济适用房0.265平方公里，廉租住房0.005平方公里）；
2009年，供应商品住房用地2.65平方公里，政策性住房用地0.27平方公里（经济适用房0.265平方公里，廉租住房0.005平方公里）；
2010年，供应商品住房用地2.65平方公里，政策性住房用地0.27平方公里（经济适用房0.265平方公里，廉租住房0.005平方公里）。
第五章 政策与策略
第二十条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保证普通商品住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，达到开发建设总面积的70％；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应。
第二十一条 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1、加强普通商品住房建设。应推行和建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
2、严格落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，逐步推行建筑主体封顶后销售的模式。
第二十二条 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。
1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，政府相关部门统一组织实施。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房管部门会同建设等部门统一制订。
2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的5％应用于廉租住房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。
3、逐步完善城镇廉租住房制度。建立和完善以发放租赁住房补贴、租金核减为主，实物配租为辅的城镇廉租住房保障制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法，建立保障对象档案和信息管理系统；逐步提高城镇廉租住房补贴标准，适度扩大城镇廉租住房保障对象的范围。
4、规范经济适用住房建设。合理确定经济适用住房建设规模，进一步完善经济适用住房的建设和销售管理制度，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设和销售过程的监管力度，真正解决低收入家庭的住房需要。
第二十三条 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为。
依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
第二十四条 积极稳妥的开展老城区、历史街区有机更新和老小区改造。
1、进一步加强老城区及公有住房综合改造，可以通过“平改坡”改造、成套改造、房屋维修等多种方式，改善旧住房功能、增加使用面积、维修更新设备、美化小区环境、完善社区设施，加快改善居民的居住质量和居住环境。
2、在名城保护方面，对西津渡、伯先路、大龙王巷三个历史街区重点保护，并对其内部及周边环境加以修缮、整治，特别要大力改善基础设施，提高居住质量、改善居住环境，每年治理危房约1万平方米。
3、为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，完善市区老住宅小区功能，改善老住宅小区的居住环境，争取每年实施5个以上老住宅小区的整治改造，面积30万平方米左右。
第二十五条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第二十六条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
第二十七条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，基本建立二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第二十八条完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场分析监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
第二十九条加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
第三十条加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
第六章 规划实施的保障措施
第三十一条建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
第三十二条强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。
第三十三条加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。
第三十四条完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。
第七章 附则
第三十五条 本规划自批准之日起实施。
第三十六条 本规划由镇江市房产管理局负责解释。
附 表
表1
镇江市“十一五”期间住房建设年度计划
单位：万平方米
|
年度
|
商品住房
|
政策性住房
|
年度合计
|
|
经济适用住房
|
廉租住房
|
|
2006
|
275
|
30.45
|
0.55
|
306
|
|
2007
|
285
|
28.45
|
0.55
|
314
|
|
2008
|
290
|
29.45
|
0.55
|
320
|
|
2009
|
275
|
29.45
|
0.55
|
305
|
|
2010
|
275
|
29.45
|
0.55
|
305
|
|
合计
|
1400
|
147.25
|
2.75
|
1550
|
表2
镇江市“十一五”期间住宅用地年度实施计划
单位：平方公里
|
年度
|
商品住房
|
政策性住房
|
年度合计
|
|
经济适用住房
|
廉租住房
|
|
2006
|
2.4
|
0.275
|
0.005
|
2.68
|
|
2007
|
2.45
|
0.255
|
0.005
|
2.71
|
|
2008
|
2.5
|
0.265
|
0.005
|
2.77
|
|
2009
|
2.65
|
0.265
|
0.005
|
2.92
|
|
2010
|
2.65
|
0.265
|
0.005
|
2.92
|
|
合计
|
12.65
|
1.325
|
0.025
|
14
|
表3
2006年住房用地安排一览表
单位：公顷
|
序号
|
地块座落
|
用地面积
|
规划情况
|
|
1
|
金山湖
|
10.1
|
二类居住用地
|
|
2
|
学府路、经十四路东侧3号
|
5.8
|
二类居住用地
|
|
3
|
京岘山东侧
|
1.9
|
二类居住用地
|
|
4
|
跑马山路以东 (原镇江塑料电线厂)
|
1.1
|
二类居住用地
|
|
5
|
学府路87号
|
6.8
|
二类居住用地
|
|
6
|
跑马山路西侧（滑坡治理）
|
2.1
|
二类居住用地
|
|
7
|
润州区鲇鱼套
|
11.0
|
二类居住用地
|
|
8
|
钛白粉厂
|
4.2
|
二类居住用地
|
|
9
|
大港港中路西银环路北
|
14.1
|
二类居住用地
|
|
10
|
丹徒区纬六路北1号
|
7.9
|
二类居住用地
|
|
11
|
东吴路焦化厂片区地块
|
46.8
|
二类居住用地
|
|
12
|
江南世家北、谷阳路西1号地
|
0.8
|
商住用地
|
|
13
|
江南世家北、谷阳路西2号地
|
5.0
|
二类居住用地
|
|
14
|
谷阳路东侧、市民广场西北侧1号地
|
7.8
|
商住用地
|
|
15
|
赵声路东侧2号
|
6.1
|
商住用地
|
|
16
|
赵声路东银山公园北
|
2.5
|
商住用地
|
|
17
|
南徐新城安置房
|
10.6
|
商住用地
|
|
18
|
禹山北路安置房
|
3.2
|
商住用地
|
|
19
|
宗泽路南、京岘山东2号
|
2.7
|
商住用地
|
|
20
|
经十二路西
|
12.62
|
二类居住用地
|
|
21
|
南徐拆迁定建房
|
20.06
|
二类居住用地
|
|
22
|
车管所地块
|
9.38
|
二类居住用地
|
|
23
|
312国道以南、九华山路两侧
|
44
|
二类居住用地
|
|
合
计
|
236.56
|
|
